W dobie pandemii covid – 19 oraz dużej inflacji znacznie wzrosło zainteresowanie kupnem nieruchomości w Polsce. Popularnością cieszą się zarówno domy, jak i mieszkania pod wynajem. Jest to jedna z pewniejszych form inwestowania na rynku. Niewątpliwie w większości właściciele wynajmują swoje lokale innym osobom. Umowa najmu może występować w trzech rodzajach – umowa najmu tradycyjnego, umowa najmu okazjonalnego i umowa najmu instytucjonalnego. W tym wpisie nie będę przedstawiać tej ostatniej formy, gdyż zostanie poświęcony tej tematyce osobny artykuł.
Wielu wynajmujących przy zawieraniu umowy zastanawia się w jak najbardziej możliwy sposób zabezpieczyć swój interes. Niewątpliwie, również zależy to od osoby najemcy i celu najmu lokalu czy też domu. Pierwsza umowa jest unormowana przez Kodeks cywilny i ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Jest to klasyczny rodzaj umowy cywilnoprawnej, gdzie zgodnie z art. art. 659 § 1 kc wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W umowie strony mogą modyfikować postanowienia umowne i dostosować je do własnych potrzeb. Wynajmujący i najemca określają w umowie przeznaczenie nieruchomości oraz ich prawa i obowiązki. Jeżeli chodzi o czynsz, strony zobowiązane są do określenia jego wartości i terminów płatności. Niemniej jednak, zgodnie z art. 669 § 2 k.c. jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca. Zwłoka z zapłatą czynszu, bądź też inne okoliczności, jak na przykład korzystanie z nieruchomości niezgodnie z jego celem może być przyczyną eksmisji. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego zawiera szereg unormowań, które pomimo tego, iż najemca nie stosuje się do postanowień umownych, to nie można przeprowadzić skutecznej eksmisji. Artykuł 14 ust. 1 i 4 w/w ustawy stanowi, iż w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, a ponadto sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec:
1) kobiety w ciąży,
2) małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz.U. z 2020 r. poz. 426) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej,
3) obłożnie chorego,
4) emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5) osoby posiadającej status bezrobotnego,
6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie. Oznacza to, że sąd nie może orzec eksmisji wobec powyższej grupy osób, jeżeli nie przysługuje im prawo do lokalu socjalnego. UWAGA!!! Art. 16 w/w ustawy stanowi, że wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Jest to też pewnego rodzaju ochrona osób, które nie mają innego lokum. Dlatego też, trudniej jest zabezpieczyć interes wynajmującego. Z praktyki wygląda to tak, że sprawy o eksmisję trwają bardzo długo, a ponadto samo oczekiwanie na lokal socjalny potrafi “ciągnąć się” latami. Niemniej jednak, jest to chyba najbardziej popularna forma najmu, ponieważ nie jest tak formalistyczna jak umowa najmu lokalnego. Należy zaznaczyć, że zapewnia ona dużo większą ochronę najemcy, niż wynajmującemu. Klasyczny najem wymaga przede wszystkim zgłoszenia umowy najmu do właściwego miejscowo urzędu skarbowego.
Drugi rodzaj umowy, czyli umowa najmu okazjonalnego jest dużo bardziej formalistyczna. Niemniej jednak, można ją ocenić jako bezpieczniejszą od klasycznej umowy najmu. Najem okazjonalny uregulowany jest w art. 19 a – 19 e ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Czym tak naprawdę jest najem okazjonalny? Definicja znajduje się w w/w akcie prawnym. Jest to umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Na pierwszy rzut oka oznacza, że dotyczy jedynie osób, które nie są przedsiębiorcami w zakresie wynajmu jakichkolwiek lokali. Umowa najmu okazjonalnego znacznie upraszcza i przyspiesza proces eksmisji osób, które nie płacą umówionego czynszu. Jest to przede wszystkim umowa najmu, która została wzmocniona przez oświadczenie najemcy, że w przypadku braku płatności, podda się egzekucji. Powyższe oświadczenie jest sporządzane w formie aktu notarialnego, co na późniejszym etapie umożliwia szybkie wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Najemca musi również wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku egzekwowania obowiązku opróżnienia lokalu. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego również należy zgłosić do właściwego urzędu skarbowego. Powyższa forma jest zdecydowanie bezpieczniejsza od klasycznego rodzaju umowy najmu. Przede wszystkim dlatego, że nie faworyzuje żadnej ze stron, obie strony zabezpieczone są we właściwy sposób. Niemniej jednak jest ona bardziej kosztowna, gdyż np. trzeba ponieść koszty notarialne. Na pewno jest to rodzaj umowy, który nie jest popularny w Polsce. A szkoda, ponieważ pozwoliłoby to na uniknięcie wielu przykrych sytuacji. Doświadczony radca prawny doradzi, którą formę umowy wybrać, tak aby zabezpieczyć swój interes niezależnie czy jest się wynajmującym, czy też najemcą.
r.pr. Katarzyna Jasiuk
Jeżeli zastanawiasz się nad tym, który rodzaj umowy zawrzeć bądź jesteś wynajmującym lub najemcą i masz problem prawny, zapraszam do kontaktu.
Źródła:
- Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r.(Dz.U. z 2020 r. poz. 611).
- Ustawa Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r.(Dz.U. z 2020 r. poz. 1740).
